Hi ha una sensació generalitzada que el 2015 ha estat un molt bon any al mercat immobiliari, però la nostra visió és molt més prudent i menys eufòrica. En el nostre cas una millora significativa la vam experimentar al 2014. El 2015 ha significat un any continuista, però amb el handicap què ha estat molt més fluctuant i variable que l’any anterior, sense una tendència clara de millora continua. En resum, un any amb molts alts i baixos si ens referim principalment al mercat de venda.
“La nostra visió del 2015 és prudent i no tan eufòrica”
Està clar que moltes dades són positives amb increments de nou habitatge en construcció, increments de preus, hipoteques concedides, etc. Però sempre cal tenir clar que venim de molt a baix, d’un sector quasi paralitzat, i qualsevol millora mínima significa un increment percentual gran. En la nostra opinió, el problema que tenim és que d’una petita millora real es creen unes expectatives al sector molt altes i massa allunyades del mercat real, i això pot acabar generant frustració. Conseqüència d’això (i d’altres coses) és, una altra vegada, el creixement desmesurat d’immobiliàries, valoracions fora de mercat, encariment d’operacions sense valor afegit, salvament in extremis de finançaments, etc. En resum, venim de la planta -1 i volem arribar al segon pis sense passar per la planta carrer ni pel primer pis.
En el nostre cas el mercat de lloguer en general ha tingut un comportament molt continu en la millora, sense grans alts ni baixos. Potser el principal problema és la falta d’estoc; hi ha molt pocs pisos de lloguer bons al mercat i, els que hi ha, es lloguen molt ràpidament. El comportament dels preus en general ha estat a l’alça i la rotació molt elevada.
En canvi, el mercat de venda ha estat molt més oscil·lant. Segurament els primers mesos del 2015 van ser bons, després al segon trimestre hi va haver una baixada d’activitat i el segon semestre ha estat molt oscil·lant, amb setmanes bones i setmanes menys bones.
Igual que en lloguer, segurament el gran problema és l’estoc i l’increment desmesurat de la competència. En termes d’estoc hem de diferenciar entre obra nova i segona mà. Si parlem d’obra nova, durant el 2015 l’estoc s’ha anat normalitzant i ho continuarà fent progressivament al 2016. Al contrari del que es pensa en general, a les zones on nosaltres treballem habitualment, Barcelona ciutat i algunes poblacions de la primera corona, l’estoc d’obra nova provinent dels anys de crisi ja estava pràcticament absorbit i la demanda s’havia mantingut, així que vam començar el 2015 amb falta d’obra nova en aquestes zones. Si parlem de segona mà, la tònica al 2015 ha estat la falta d’estoc de qualitat disponible i a preu. Des del nostre punt de vista, al estar tan repartit entre moltes immobiliàries, el producte està una mica maltractat en general.
Si parlem de preus, en la majoria de zones on treballem el producte de segona mà s’ha mantingut estable o amb un increment de menys del 2% en algunes zones. En Obra Nova, on la comparació és més complicada per falta d’estoc en moltes zones, els preus de venda en moltes zones han estat alts.
Guifré Homedes
Director Oficina
