En el número 101 del Diario de Cambio, hacemos un repaso rápido sobre el mercado inmobiliario y los datos de este 2023.
Aprovechamos este primer Diario del 2024 para hacer un repaso rápido con algunos datos de los hechos más destacados desde el punto de vista inmobiliario del 2023. Si tuviéramos que hacer un titular, sería que lamentablemente la oferta de alquiler se ha desplomado (ya hace tiempo que lo apuntábamos). Pero vayamos por partes y empecemos por el mercado de venta.
Mercado de venta
A pesar de venir de un 2022 récord y de que a nivel general las compraventas han tenido una caída importante, algo totalmente lógico con el contexto 2023 y después del pico del 2022, en nuestro caso nos hemos mantenido en el mismo número de transacciones, pero con un volumen significativamente superior. ¿Qué significa esto? Pues que hemos realizado más transacciones en franjas de precio más altas. Un dato relacionado con esto es que el número de transacciones que han sido financiadas también se ha reducido considerablemente.
En momentos de incertidumbre como el 2023, la gran pregunta siempre gira en torno a la evolución de los precios, un tema delicado porque siempre depende mucho de zonas e inmuebles, pero a escala media la respuesta sería estabilidad absoluta a pesar de la complejidad del entorno. Seguimos en un contexto de poca oferta y no ha habido cambio en este sentido entre el 2022 y el 2023.
Haciendo una lectura muy general, está claro que una parte de la demanda, la que más depende de la financiación, ha sido donde ha habido más desaceleración; en cambio, las franjas de demanda con más capacidad adquisitiva y menos dependientes de la financiación han incrementado su actividad. Precios estables en un contexto de oferta baja que no ha variado en todo el año.
Datos Venta:
- Número de Ventas estable.
- Precio medio de inmuebles vendidos aumenta 25% y se sitúa alrededor de los 600.000 €.
- Evolución de los precios estable, con cierto incremento en algunas zonas determinadas.
- Oferta estabilizada en un nivel bajo respecto a antes del Covid.
- Las operaciones con finanaciación no llegan al 50% (veníamos de más de un 70% en 2022).
Mercado de alquiler
El mercado de alquiler se ha caracterizado por una caída muy destacada de la actividad debido a la falta de oferta. Y esto ya se suma a la caída que hubo en 2022. Está claro que la contraposición son los precios, que evidentemente en un entorno de escasísima oferta han seguido creciendo. Ambas cosas juntas han hecho que el acceso a la vivienda de alquiler haya sido muy difícil para la gran mayoría de la gente. La demanda extranjera ha continuado siendo importante, como en 2022, llegando a cuotas de entre el 25 y 40% de los contratos según la zona; la importancia de este dato radica sobre todo en el hecho de que, en general, son perfiles mucho más solventes que pueden absorber precios claramente más elevados que la demanda local.
Para acabar, cabe destacar que dentro del entorno de baja oferta que ha sido este 2023, casi un 15% de la oferta se ha alquilado sin publicarla, básicamente gestionando la lista de espera.
Datos Alquiler:
- Caída de Contratos del 25%.
- Caída de Oferta del 38%.
- Incremento medio de la repercusión por alquiler del 4%, situándose en nuestro caso en un promedio de 15,53 €/m² al mes.
- Participación de la demanda extranjera del 25% en torno a Barcelona y 37% en la misma ciudad.
¿Transformación energética del parque inmobiliario?
Finalmente, destacar en negativo el fracaso generalizado que está siendo en Cataluña la transformación energética del parque inmobiliario con los Fondos Next Generations destinados específicamente para impulsar la rehabilitación masiva de edificios. Durante todo el 2023 hemos continuado impulsando esta transformación en muchos edificios. Pero con una tasa muy baja de conversión a proyectos reales. Los principales motivos han sido la complejidad administrativa de los FNG y la desconfianza que generan cuando las inversiones a hacer son muy importantes. Continuaremos persistiendo ya que los cambios en el ámbito europeo los tenemos cada vez más cercanos.
Cuatro pinceladas del 2024
Como siempre es muy difícil hacer pronósticos en un entorno de continua incertidumbre. De la predicción en la que estamos más seguros es que el mercado de alquiler seguirá en un entorno de oferta muy baja, y, por lo tanto, tanto si regulan como si no, el acceso a la vivienda seguirá siendo muy difícil porque los inmuebles no estarán.
El mercado de venta creemos que seguirá parámetros muy similares a los del 2023 y veremos cómo evoluciona la capacidad de las franjas de compradores que necesitan más financiamiento en función de la evolución de los tipos de interés.
Y en mejora del parque inmobiliario esperamos que los cambios introducidos a finales de año puedan activar de una vez un número de proyectos de transformación que ya marquen tendencia de mercado.
Guifré Homedes | Director General
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El Diario del Cambio es una iniciativa de Amat que surgió en respuesta a la crisis financiera que estalló en el verano de 2008 y que tuvo un gran impacto en el mercado inmobiliario. En aquel momento de incertidumbre, Amat sintió la necesidad y la convicción de informar a sus clientes, colaboradores y contactos sobre los eventos y cambios que estaban ocurriendo y que afectaban a todos.
